Sudah lima tahun ini saya memiliki rumah. Membeli rumah merupakan perkara yang bisa dibilang gampang-gampang susah. Gampang beli kalau ada uangnya dan susah menjualnya kalau ternyata tidak cocok.

Pada saat saya membeli rumah, tidak banyak pertimbangan yang saya lakukan karena panik. Panik karena seingat saya, sekitar tahun 2014, ada wacana pemerintah akan menaikkan harga BBM yang menurut saya akan menyebabkan inflasi dan membuat tabungan saya menjadi tidak berharga.

Setelah menempati rumah selama lima tahun, tentunya banyak kelebihan dan kekurangan. Saya pun sempat berencana menjual rumah yang ternyata butuh waktu lama dan susah. Maka dari itu, saya akan membagi tip dalam membeli rumah agar anda tidak salah langkah.

Jangan beli rumah

Iya. Menurut saya, harga rumah di Indonesia, terutama di kota-kota besar, sudah tidak masuk akal lagi. Misal di Semarang di kota saya, rumah tipe 54/117 dengan harga 600jt bisa Anda sewa dengan hanya 15jt/tahun atau 2,5% dari 600 jt tersebut.

Anda masukkan ke deposito BNI 3 bulan per September 2019, bisa dapat sekitar 6%. Belum lagi kalau Anda investasikan ke saham atau investasi dengan high yield lainnya. 

Ada yang berargumen ,"tapi kan investasi di rumah selalu naik?" Ini mungkin benar saat pasar sedang naik. Tapi apabila terjadi gejolak ekonomi global seperti 1998 atau 2008, kita tidak akan bisa melikuidasi rumah dengan cepat.

Lalu kapan saat yang tepat beli rumah? Saat yang tepat untuk membeli rumah yaitu saat krisis ekonomi, di mana semua orang banyak yang melikuidasi rumahnya dengan harga murah karena tidak sanggup mengangsur saat gejolak ekonomi.

Di mana hukum supply dan demand berlaku? Saat supply membanjiri pasar dan demand berkurang drastis, maka harga akan bergeser turun ke titik rendah sehingga bisa bertemu antara penjual dan pembeli.

Sewa dulu sebelum beli

Saat saya memutuskan membeli rumah, saya berpikir untuk membeli rumah yang agak mahal dengan asumsi untuk mendapatkan kualitas yang lebih baik. Pada waktu itu, harga pasaran rumah di Semarang tipe yang sama 400jt sedangkan perumahan saya 600jt dengan kelebihan dekat akses dengan jalan raya dan jalan super lebar 12 meter.

Setelah lima tahun menempati, ternyata banyak spesifikasi rumah yang tidak sesuai dengan perjanjian: tembok banyak yang retak, plafon yang bocor, dan pemasangan keramik yang tidak rapi. Komplain tentu saja sudah saya ajukan. Tetapi karena terbatasnya waktu saya dan karena rumah saya huni, maka banyak warga yang akhirnya memilih memperbaiki sendiri.

Lingkungan perumahan juga tidak seperti yang saya harapkan. Tadinya saya pindah dari kampung menuju perumahan dengan harapan mendapatkan lingkungan yang lebih sedikit pertemuan warga dan kerja bakti, tetapi di perumahan baru ini malah banyak sekali pertemuan warga dan kerja bakti.

Bahkan banyak warganya yang suka bakar sampah dan memelihara binatang bukan peliharaan pada umumnya, misal ayam, lele yang bau pakannya sangat mengganggu.

Masalah masalah tersebut di atas tidak akan saya jumpai misal saya kontrak dulu sebelum beli. Dengan kontrak, saya bisa bertanya kepada warga yang lebih dahulu menempati tentang kualitas rumah yang dibangun oleh developer dan lingkungan sosial tersebut.

Karena saat kontrak dan kita tidak cocok, kita bisa mencari kontrakan lain. Tetapi kalau sudah telanjur membeli rumah dan tidak cocok, akan susah menjualnya kembali. Bahkan nilai properti bisa turun apabila kualitas rumahnya ternyata jelek.

Belilah rumah dengan harga 10% dari total kekayaan Anda

Saya membeli rumah dengan 75% kekayaan saya dan 25%-nya adalah mobil saya. Bisa Anda bayangkan dengan penghasilan saya 12jt per bulan dengan istri dan anak satu usia sekolah, saya masih harus menanggung beban perawatan rumah seharga 600jt dan mobil seharga 150jt tiap tahunnya.

Biaya renovasi ditambah perawatan rumah sekitar 10jt-15jt tiap tahun, asuransi mobil 3jt, pajak mobil 2jt, perawatan mobil 1jt, belum termasuk tol dan parkir.

Andaikan lima tahun yang lalu saya tidak membeli rumah dan saya memilih investasi pada saham:

  • Telkom September 2014 pada harga 2.680 @1000lot=268jt
  • BCA September 2014 pada harga 13.575 @200lot= 271,5jt
  • Total 539,5 jt dan sisanya 60,5 jt untuk menyewa kontrakan seharga 12 jt selama 5 tahun.


Maka tahun ini total kekayaan saya akan menjadi:

Saham telkom September 2019

  • Harga 4.290 @1000lot= 429jt
  • Dividen Mei 2015 89,46 @1000lot= 8,9jt
  • Dividen Mei 2016 94,63 @1000lot= 9,4j
  • tDividen Des 2016 19,37 @1000lot= 1,9jt
  • Dividen Mei 2017 117,36@1000lot= 11,7jt
  • Dividen Mei 2018 167,66@1000lot= 16,7jt
  • Dividen Jun 2019 163,82 @1000lot= 16,3jt
  • Saham BCA September 2019
  • Harga 29.950 @200lot= 599jt
  • Dividen Des 2014 50 @200lot= 1jt
  • Dividen Mei 2015 98 @200lot= 1,9jt
  • Dividen Des 2015 55 @200lot= 1,1jt
  • Dividen Aprl 2016 105 @200lot= 2,1jt
  • Dividen Des 2016 70 @200lot= 1,4jt
  • Dividen April 2017 130 @200lot= 2,6jt
  • Dividen Des 2017 80 @200lot= 1,6jt
  • Dividen Aprl 2018 175 @200lot= 3,5jt
  • Dividen Des 2018 85 @200lot= 1,7jt
  • Dividen Aprl 2019 255 @200lot= 5,1jt
  • Total 1.114.900.000


Sedangkan Juli 2019 kemarin ,saya sempat menawarkan rumah saya di OLX 850jt dan ditawar 700jt. Padahal saya sudah mengeluarkan renovasi rumah sekitar 50jt, yang artinya nilai rumah sebenarnya adalah 650jt, atau hanya naik 50jt selama 5 tahun.

Memang walaupun secara hitungan saya tidak rugi, tapi saya memiliki risiko besar misal ada bencana alam, atau tiba-tiba terjadi krisis moneter, maka pasar perumahan akan jatuh dan saya akan kesulitan menjual rumah dengan harga wajar karena banyaknya orang yang jual rumah saat krisis ekonomi terjadi seperti yang dialami amerika tahun 2008.

Uang merupakan konversi dari waktu kita yang terbatas di dunia ini. Jadi pikirkanlah dalam menggunakannya dengan hati-hati. Iya, memang investasi di saham juga beresiko rugi, tapi tidak melakukan investasi sudah pasti rugi karena nilai uang kita tergerus inflasi.