Salah satu bisnis yang cukup menjanjikan adalah bisnis properti. 

Saya mungkin tak perlu menjelaskan panjang lebar mengapa bisnis properti menjanjikan. Tapi salah dua alasannya adalah karena rumah merupakan kebutuhan primer setiap manusia, lalu berinvestasi di bidang properti dan sejenisnya tidak akan merugi sebab harga tanah tidak akan terdepresiasi atau menyusut seperti produk elektronik.

Bagi pembaca sekalian yang kebetulannya berbisnis di bidang properti, saya sarankan perlu cermat juga dalam memenuhi kewajiban perpajakannya. Salah satunya membayar Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 ayat 2 atas kegiatan jual beli bangunan dan/atau tanah sebesar 2,5% atas nilai transaksi yang diperdagangkan.

Jadi perlu saya luruskan kembali, banyak sekali dari kawan-kawan saya yang bergerak di bidang properti namun masih bingung dengan kewajiban pembeli dan penjual tanah. Bedanya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan PPh Final Pasal 4 ayat 2? 

Terus terang saja, mereka bisa bertransaksi miliaran rupiah namun tidak mengerti esensi dari kewajiban seorang developer dalam memenuhi kewajiban perpajakannya. Mudah saja dia bilang, “sudah saya serahkan semua pada Notaris.” Mbok… mbok… mbok…

Begini, saya akan jelaskan pelan-pelan.

Perbedaan BPHTHB dan PPh Final Pasal 4 (2)

Mungkin kawan pembaca tidak asing dengan dua istilah di atas. Istilah yang sering disebut-sebut dalam spanduk jual beli rumah. Isinya bermacam-macam, terutama yang BPHTB. Iklan-iklan semacam pembeli free BPHTB, bebas BPHTB, dan lain sebagainya banyak sekali bertebaran di brosur-brosur jual beli rumah dan tanah.

Tidak sedikit pula ada para developer nakal (tidak semua developer lho) memanfaatkan situasi dimana ada pembeli yang polos dan baru sekali bertransaksi jual beli rumah tapi dibohongi dengan modus free BPHTB dan lain sebagainya.  

BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pada pasal 1 ayat (2) dijelaskan bahwa yang menjadi subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan usaha yang melakukan perbuatan atau peristiwa hukum atas transaksi perolehan hak atas tanah dan bangunan. Sampai di sini saya rasa belum jelas.

Jadi yang dimaksud dalam regulasi tersebut, apabila ada seseorang atau badan usaha seperti (PT, CV, Firma, Yayasan, dll) melakukan pembelian atas tanah dan/atau bangunan, maka dikenakan Pajak perolehan yang disebut sebagai BPHTB. Jadi yang membeli dialah yang membayar.

Atas BPHTB yang dibayar tersebut, maka sudah resmilah kepemilikan aset berupa tanah dan/atau bangunan tersebut diakui oleh pemerintah setempat. Namun, kewajiban Wajib Pajak tidak terhenti saat pembayaran BPHTB, tetapi Wajib Pajak tetap harus membayar Pajak atas kepemilikan aset namun dalam bentuk lain, yaitu SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang-Pajak Bumi dan Bangunan) yang biasa dikenal sebagai PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

Pada dasarnya BPHTB tidak hanya dikhususkan atas transaksi jual beli tanah saja tetapi di pasal 2 ayat (2) lebih banyak dijelaskan bahwa BPHTB dikenakan atas tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, dan masih banyak lainnya. Jadi yang saya bahas kali ini lebih memfokuskan terhadap transaksi atas jual beli tanah saja. Namun apabila ada kawan-kawan merasa bertransaksi pada salah satu objek yang saya sebutkan tadi, bisa langsung saja cek di regulasinya.

Sampai di sini saya rasa sudah paham. Sekarang kita lanjut ke PPh Final ayat (2) atas transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan.

Jika BPHTB yang menjadi objek adalah transaksi perolehan aset berupa tanah dan/atau bangunan, sedangkan pada PPh Final Pasal 4 ayat (2) yang menjadi objek adalah penghasilan yang diperoleh atas penjualan aset.

Dijelaskan pada Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, pengertian penghasilan adalah setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang berasal dari dalam dan dari luar negeri yang digunakan untuk konsumsi atau kebutuhan dari Wajib Pajak itu sendiri.

Sekarang ketemu benang merahnya. Bila BPHTB dikenakan bagi yang membeli aset, bila PPh Final Pasal 4 (2) dikenakan bagi yang menjual aset. Pada dasarnya pada PPh Final Pasal 4 (2) tidak hanya berbicara terkait transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan saja, tetapi bicara masalah yang lebih kompleks seperti penghasilan atas deposito, obligasi, SBI, hadiah undian atas perolehan Orang Pribadi dan masih banyak lainnya. 

Bisa pembaca cek langsung di regulasinya. Saya mau fokus di jual beli tanah dan/atau bangunan saja.

Bagaimana bila ada orang yang tidak membeli tanah dan/atau bangunan, tetapi malah sewa kepada orang? Atas objek penghasilan ini, akan dikenakan PPh Final Pasal 4 (2), dan yang dikenakan bukanlah penyewa bangunan namun pemilik bangunan atas penghasilan sewa yang diperolehnya.

Perbedaan mendasar atas dua regulasi tersebut terkadang membuat pembeli dan penjual yang tidak mempunyai dasar informasi perpajakan yang cukup, sering kali membuat keduanya mengesampingkan dan menganggap enteng permasalahan kewajiban perpajakan. Intinya, yang penting uang penjualan diterima, proses akad di Notaris lancar, urusan Pajak bisa sembari jalan.

Pada tahun 2019, sektor konstruksi dan real estate menjadi salah satu penyetor atau penyumbang Pajak terbesar di Indonesia, dengan di dalamnya banyak nama besar seperti Ciputra Grup, Sinarmas Land, Sentul, dan developer besar lainnya yang bisa berkontribusi besar bagi perpajakan Indonesia. 

Sudah seharusnya developer lain mulai mematuhi ketentuan perpajakan dengan baik dan benar, mengingat apabila transaksi di Notaris urusan perpajakannya pun sudah harus beres terlebih dahulu.

Tarif dan Perhitungannya 

Bicara tarif, ada perbedaan mendasar antara BPHTB dan PPh Final Pasal 4 (2). BPHTB memiliki tarif 5% atas transaksi pembelian aset dengan memperhitungkan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) dan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak), tujuan dari perhitungan tersebut adalah untuk meringankan penyetoran BPHTB agar tidak memberatkan Wajib Pajak dalam pemenuhan kewajiban perpajakannya. Agar lebih jelasnya, mari kita bedah perhitungannya.

Pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB, pada pasal 7 ayat 1, Batasan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak), ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 60.000.000 ,- (enam puluh juta rupiah). Nah kita sudah mendapatkan satu informasi, Batasan NPOPTKP adalah Rp. 60 jt, kecuali hibah dll paling banyak ditetapkan adalah Rp. 300.000.000 ,- (tiga ratus juta rupiah). 

Sebagai informasi, NPOPTKP biasanya di setiap daerah berbeda-beda, tapi batasan rendahnya adalah 60jt. Mari saya ilustrasikan.

Bapak Agus Mulyadi membeli sebidang tanah seharga Rp. 1.000.000.000 ,- (satu miliar rupiah) di tengah kota Yogyakarta. Sesuai dengan Perda DI Yogyakarta ditetapkan NPOPTKP adalah sebesar Rp. 60.000.000, maka perhitungan BPHTBnya adalah sebagai berikut:

NPOP: Rp. 1.000.000.000
NPOPTKP: Rp. 60.000.000
Tarif: 5%
BPHTB: 5% x DPP (NPOP – NPOPTKP)
BPHTB: 5% X Rp. 940.000.000

Maka BPHTB yang harus disetorkan oleh Bapak Agus Mulyadi sebesar Rp. 47.000.000 atas pembelian sebidang tanah. Mudah, bukan?

Bagaimana bila tarif PPh Final Pasal 4 (2) jika kondisinya saya sedikit ubah. Bapak Agus Mulyadi bukan sebagai pembeli, namun sebagai penjual. 

Melihat regulasinya di Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya pada Pasal 2 ayat 1 huruf c, pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di luar bangunan (Rumah Susun, Rumah Sederhana, dan Rumah Subsidi), maka pengenaan tarifnya sebesar 2,5%.

Berbeda dengan BPHTB, yang diatur NPOPTKP-nya, untuk PPh Final ini tidak terdapat sejenis NPOPTKP-nya. Jadi perhitungannya langsung saja dari harga jual dikalikan dengan tarifnya.

Mari saya ilustrasikan.

Bapak Agus Mulyadi, seorang konglomerat dan pebisnis sukses di kota Yogyakarta, menjual sebidang tanah senilai Rp. 1.000.000.000 kepada Ibu Prima seorang Pebisnis batubara mahsyur dari Kota Solo. Dari transaksi tersebut maka dapat perhitungannya adalah

Harga Jual: Rp. 1.000.000.000
Tarif: 2,5%
PPh Final: Tarif x DPP
PPh Final: 2,5% x Rp. 1.000.000.000

Maka PPh Final Pasal 4 ayat 2 yang harus disetorkan Bapak Agus Mulyadi adalah sebesar Rp.25.000.000 atas transaksi penjualan sebidang tanah. Jadi atas penghasilannya tersebut tidak bulat sebesar Rp. 1 M, tetapi harus dipotong terlebih dahulu Rp. 25jt, jadi penghasilan bersih yang diterima Bapak Agus adalah sebesar Rp. 975.000.000. Kurang lebih seperti itu. Mudah, bukan?

Kesimpulannya adalah, pembaca sekalian harus paham mana kewajiban pembeli aset dan penjual aset. Ingat-ingat, kalau pembeli aset bayarnya BPHTB dan dilanjutkan dengan pembayaran PBB disetiap tahun. Kalau penjual aset bayarnya PPh Final dan hanya dibayarkan sekali saja saat terjadinya transaksi penjualan aset.

Bagaimana kalau sewa tanah dan bangunan? Mudah saja.

Melihat dari regulasinya yang diatur di Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, pada Pasal 4 ayat 1 besaran tarif Pajak penghasilan atas sewa Tanah dan/atau Bangunan adalah sebesar 10%.

Misal, Bapak Agus Mulyadi adalah pengusaha Kos-Kosan dan Kontrakan terkondang di daerah Bantul dan sekitarnya. Penguasaan kos-kosannya tidak main-main, yaitu sebanyak 200 pintu. Satu kamarnya Pak Agus menghasilkan Rp. 5.000.000 setiap bulannya. Maka Pajak yang harus disetorkan Pak Agus adalah per dia mendapatkan penghasilan. Kalau dia mendapatkan penghasilan bulanan maka pajaknya harus disetorkan bulanan.

Saya coba ilustrasikan.

Harga Sewa: Rp. 5.000.000
Tarif: 10%
PPh Final: Tarif x DPP
PPh Final: 10% x Rp. 5.000.000

Maka Pajak yang harus disetorkan Pak Agus Mulyadi adalah sebesar Rp.500.000 ,- setiap bulan atas transaksi sewa kontrakan /kos-kosan per kamarnya. Jadi penghasilan Pak Agus tidak bulat sebesar Rp.5.000.000, namun harus dipotong terlebih dahulu dengan setoran Pajak sebesar Rp. 500.000. Jadi penghasilan bersih Pak Agus adalah sebesar Rp. 4.500.000.

Masalahnya, saat ini pengusaha kos-kosan atau kontrakan, banyak menyepelekan atau bahkan tidak tau ada Pajak penghasilan atas transaksi kos-kosan. Alasannya ya “halah, uang sewa kontrak/kos-kosan kan nggak seberapa, masak ya dipotong Pajak”. 

Hal seperti ini yang perlu ditumbuhkan oleh diri sendiri untuk terus membangun bangsa melalui kontribusi pembayaran Pajak. Jadi sebaik-baiknya masyarakat adalah yang mau ikut memajukan negaranya dengan Pajak yang disetorkan. Toh hanya 2,5% saja, kan?

Ada lagi kasus seperti ini, ada pengusaha yang menyewakan ruko. Kebetulan bisnis utamanya juga demikian. Dia menerapkan tarif sewa sebesar Rp.100.000.000 juta per bulan, itu sudah bersih. Intinya, dia tidak mau dipotong Pajak. 

Dalam arti lain, apabila ada PPh Final atas sewa ruko, yang menanggung adalah penyewanya bukan pemiliknya. Nah yang seperti ini adalah kesalahan besar dalam kewajiban perpajakan atas transaksi sewa. 

Dalam sistem Pot-Put (Pemotongan-Pemungutan) di perpajakan, Pajak penghasilan adalah Pajak yang harus ditanggung oleh penerima penghasilan. Jadi, yang harus menanggung Pajak atas sewa ruko ya pemilik ruko bukan si penyewa ruko. Bayangkan saja, penyewa ruko sudah harus membayar sewa, tetapi menanggung kewajiban yang seharusnya dilaksanakan oleh pemilik ruko.

Misal, penyewa dan pemilik ruko sepakat menyewakan Rp100jt dengan Pajak ditanggung penyewa. Maka, penyewa menanggung nilai yang lebih tinggi yaitu Rp110 jt. 

Ini adalah sistem yang salah. Solusinya adalah dibicarakan baik-baik, dan diajak berunding. Bahwa kewajiban tersebut adalah kewajiban si penyewa, apabila tidak berkenan, saya sarankan untuk mencari pemilik ruko lainnya yang taat pajaknya. Toh ruko tidak hanya disana kan.

Peruntukan Objek Pajak 

Jadi, masih banyak yang bingung BPHTB dan PPh Final tersebut peruntukannya untuk siapa. Jika melihat regulasi di Undang-Undang BPHTB, pada pasal 23 ayat 1 bahwa penerimaan negara yang berasal dari BPHTB, peruntukannya adalah 20% untuk Pemerintah Pusat dan 80% untuk Pemerintah Daerah yang bersangkutan.

Jadi setoran BPHTB tersebut merupakan kontribusi besar Wajib Pajak untuk penerimaan daerah, dan setorannya masuk ke rekening Pajak Pemda setempat, di mana lokasi tanah atau aset tersebut berada. Namun sisanya ada bagian untuk pemerintah pusat, dengan tujuan untuk alokasi penerimaan di seluruh kabupaten/kota secara merata yang diatur dalam Pasal 23 ayat 1a.

Lalu, untuk setoran PPh Final Pasal 4 (2) atas transaksi jual beli tanah, penerimaannya akan masuk ke pemerintah pusat, mengingat regulasi yang dibentuk merupakan kewenangan pusat.

Jika BPHTB, masih ada aturan/kebijakan yang diambil oleh Pemerintah Daerah untuk mengatur tata laksana dan bagaimana penyetorannya, termasuk menetapkan NPOPTKP yang sebelumnya sudah saya jelaskan tadi. Jadi, saya rasa cukup jelas kemana pembagian/alokasi penerimaan dana dari BPHTB dan PPh Final Pasal 4 ayat 2.

Kesimpulannya adalah, mau berbisnis apapun, jangan lupa penghasilan yang kita terima harus kita sisihkan untuk membayar Zakat, Infaq, dan Shodaqoh serta tak lupa kontribusi penghasilan kita untuk negara dalam setoran pajaknya.